Er zijn tientallen modellen opgeleverd. IFC-bestanden, disciplinemodellen, native Revit-bestanden van drie verschillende aannemers. Mooi werk, dat wel. Maar als een technisch beheerder twee jaar later wil weten hoeveel kozijnen er zitten in een complex van tachtig eenheden, staat hij met lege handen. Dat is het probleem met een BIM-model na oplevering: het is er, maar het is niet gemaakt voor de fase die nu begint.
Niet omdat het model ontbreekt. Maar omdat het niet voor hém gemaakt is.
Bouwen voor de bouwfase is niet hetzelfde als bouwen voor beheer
Opdrachtgevers investeren steeds vaker in BIM, of het nu gaat om woningcorporaties, commercieel vastgoed of zorgvastgoed. Dat is goed nieuws: BIM maakt integraal samenwerken in de keten mogelijk, en de modellen bevatten meer data dan ooit.
Maar hier wringt het: BIM is in de praktijk nog steeds primair ingericht op het ontwerp- en uitvoeringstraject. De Informatieleveringsspecificatie (ILS), het document dat beschrijft welke data het model moet bevatten en hoe, wordt vaak opgesteld vanuit het perspectief van de aannemer, niet vanuit de eigenaar of beheerder die het vastgoed op de lange termijn exploiteert.
Logisch, eigenlijk. In de praktijk zien we dat de vraag "wat staat er eigenlijk in dit model, en wat kan ik ermee?" pas gesteld wordt tijdens de realisatiefase, of erger, pas na oplevering.
Een bruikbaar BIM-model stelt één vraag centraal: wat heeft de beheerder nodig?
Dat klinkt simpeler dan het is. Wat je in het beheer nodig hebt, verschilt wezenlijk van wat een constructeur of installateur in het model zet. Een beheerperspectief begint bij drie vragen: wat heb ik, hoeveel is het, en waar zit het?
Die drie vragen vertalen zich direct naar modelkwaliteit. Is de geometrie correct? Zijn kozijnen, daken, gevels en installaties als objecten gemodelleerd met de juiste eigenschappen? En zijn die eigenschappen benoemd op een manier die aansluit op het beheerproces, of alleen op het modelleerproces tijdens de ontwerpfase?
Bij Fimble ondersteunen we opdrachtgevers bij het opstellen van een ILS voor de beheerfase. Daarin leggen we vast welke data het model moet bevatten, in welke structuur, en op welk moment in het proces. Het resultaat is een BIM-model na oplevering dat niet alleen mooi oogt in een viewer, maar ook daadwerkelijk ingezet kan worden als digitale kapstok voor vastgoeddata.
Een bijkomend voordeel dat we regelmatig zien: zo'n model biedt een solide basis voor due diligence trajecten. Inzicht in hoeveelheden gekoppeld aan de staat van het gebouw geeft direct waardevolle stuurinformatie, ook bij verkoop of herstructurering van het bezit.
"We voegen de data later wel toe", een zin die duur uitpakt
Het is een bekend patroon bij renovatie- en nieuwbouwprojecten: het model is er, de IFC-bestanden zijn aangeleverd, en de projectmanager tekent voor oplevering. Maar in de overdracht van aannemer naar opdrachtgever gaat iets mis. Eigenschappen ontbreken, naamconventies sluiten niet aan op het beheersysteem, ruimtenummers matchen niet.
Zo ontstaat de technisch beheerder uit het begin van dit verhaal: hij krijgt een BIM-model na oplevering waarvan niemand meer kan navertellen wat erin zit. "We voegen de data later wel toe" klinkt onschuldig tijdens de realisatiefase, maar het wordt daarna een kostenpost, opnieuw inmeten, opnieuw uitvragen.
Draai het om. Leg de (behapbare) databehoefte van de beheerder vast vóórdat de aannemer begint met modelleren. Dan opent hij na oplevering het model en heeft direct antwoord op wat, hoeveel en waar. Een IFC-bestand is een uitstekend uitwisselformaat, maar pas bruikbaar als de eisen vooraf zijn vastgelegd.
Drie stappen die je dit kwartaal kunt zetten
→ Stel een ILS op vóór de start van het project. Leg daarin vast welke objecttypen verplicht worden gemodelleerd, welke attributen per object worden ingevuld, en hoe naamconventies aansluiten op het beheer.
→ Vraag een BIM Uitvoeringsplan (BUP) uit naar aanleiding van de ILS en het BIM-protocol, zodat je vooraf weet hoe de aannemer de eisen gaat waarmaken.
→ Laat het opgeleverde model toetsen vóór acceptatie. Een kwalitatieve check op geometrie, attribuutwaarden en naamgeving voorkomt dat je pas na oplevering ontdekt dat het BIM-model na oplevering niet bruikbaar is.
Een model is zo goed als de afspraken erachter
BIM voor beheer en exploitatie is geen technisch vraagstuk, het is een informatievraagstuk. De technologie is er. De standaarden, zoals ISO 19650, ILS O&E, Basis ILS en Aedes ILS, zijn er. Wat ontbreekt is vaak de vertaalslag van "wat kunnen we vastleggen" naar "wat heeft de opdrachtgever of beheerder nodig om het BIM-model in stand te houden".
Wil je weten hoe een ILS voor jouw organisatie of project eruitziet? Neem contact met ons op, dan kijken we samen wat er al is en wat er nog nodig is.
.svg)
